L’acquisto di immobile da costruire.
Con l’approvazione della Legge delega 2 agosto 2004, n. 210 e del Decreto Legislativo 20 giugno 2005 n. 122 (https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:2005;122) che ne ha integrato e precisato il contenuto, il nostro ordinamento si è dotato di un importante strumento di tutela dell’acquirente o del promissario acquirente di immobili da costruire.
Lo scopo della nuova normativa era, evidentemente, quello di tutelare l’acquirente di immobile da costruire in quanto contraente più debole, al quale deve essere garantita la possibilità di recuperare tutte le somme versate al costruttore nel caso in cui quest’ultimo incorra in una situazione di crisi (quando cioè il costruttore venga assoggettato a esecuzione immobiliare, a fallimento, a concordato preventivo, ad amministrazione controllata, a liquidazione coatta amministrativa – https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2019/02/14/19G00007/sg).
Detta necessità ha indotto il legislatore ad approvare la legge in questione, che, nonostante molteplici aspetti problematici, ha introdotto nel nostro ordinamento importanti strumenti di tutela per l’acquirente di immobili da costruire; quest’ultimo, inoltre, non può rinunciare alle tutele previste.
La disciplina di tutela trova applicazione solo a determinate condizioni.
I soggetti e i beni coinvolti
Quanto ai beni osserviamo che deve trattarsi di “immobili da costruire” ossia di immobili per i quali, da un lato, “sia già stato richiesto il permesso di costruire” ma dall’altro che “siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”.
Quanto ai soggetti tutelati, la legge de quo si applica ad alcuni ben precisi destinatari: non tutti gli acquirenti possono essere “utenti” di questa disciplina, lo sono solo le persone fisiche e non, quindi, società o associazioni o altre persone c.d. giuridiche. Più precisamente, è considerata “acquirente” ai fini della legge in questione, quella persona fisica che sia in procinto di acquistare un immobile da costruire e che abbia quindi stipulato qualsiasi contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato della proprietà o di un altro diritto reale di godimento sull’immobile da costruire.
Rientra altresì nel novero dei soggetti tutelati colui che, socio o non socio, abbia concordato con una cooperativa edilizia l’assegnazione in proprietà o l’assegnazione di un altro diritto reale di godimento su di un immobile da costruire.
La definizione di legge è ampia: sostanzialmente, è acquirente la persona fisica che abbia stipulato un contratto, sia esso un preliminare o di altro genere, che abbia come effetto quello di impegnare le parti ad un futuro trasferimento della proprietà di un immobile da costruire.
Inoltre, sempre con riferimento ai soggetti destinatari della disciplina, risulta opportuno precisare che chi vende non può essere un soggetto qualsiasi: egli deve essere un “costruttore” e cioè un soggetto che edifica l’immobile, sia direttamente che tramite la stipula di contratti, d’appalto o di altro tipo, che abbiano ad oggetto appunto quella costruzione.
Rientra nella definizione per esempio la cooperativa edilizia che per sua natura non svolge attività di impresa di costruzione ma che opera di default mediante la stipula di contratti di appalto.
Gli strumenti di tutela dell’acquirente individuati dal d.lgs. n. 122 del 2005.
Solo per completezza di esposizione ricordiamo che prima di tale legge la stipula di un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile da costruire era sfornita di qualsiasi protezione di fronte all’ipotesi di inadempimento del costruttore.
Innumerevoli furono i casi, prima della legge in esame, di malcapitati acquirenti che versarono nelle mani delle imprese consistenti acconti, quando non l’intero prezzo, e che poi a fronte del fallimento del costruttore, si ritrovarono con un “pugno di mosche” in mano essendo costretti a insinuarsi al passivo del fallimento (come semplici creditori chirografari) o, in taluni casi, a ricomprarsi l’immobile RIPAGANDO l’intero prezzo.
La portata innovativa del Decreto Legislativo n. 122 del 2005 risiede appunto negli importanti strumenti di tutela apprestati a favore dell’acquirente.
Essi sono destinati a operare in diversi momenti:
- al momento della stipula del preliminare:
- l’obbligo di consegna all’acquirente della fideiussione (la cui efficacia è destinata a cessare solo al momento in cui avviene il trasferimento della proprietà del bene);
- l’obbligo di adeguare il contratto al contenuto di legge. Ossia l’obbligo di adeguare il contratto preliminare, o qualsiasi altro contratto comunque diretto al successivo trasferimento della proprietà a una persona fisica, a un contenuto “minimo” fissato dal legislatore;
- dopo la stipula del preliminare e prima del definitivo:
- la facoltà di pretendere da parte del costruttore il frazionamento del mutuo eventualmente gravante sull’intero lotto;
- l’impossibilità per il notaio di stipulare il contratto definitivo in assenza di titolo per il frazionamento o per la cancellazione dell’ipoteca. Ossia il divieto per il notaio di procedere alla stipula di atti di compravendita, se prima o contestualmente agli stessi, non si sia proceduto al frazionamento del mutuo liberando dall’ipoteca le porzioni immobiliari non gravate dal mutuo stesso;
- il diritto di prelazione a favore del promissario acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile, già adibito dallo stesso acquirente ad abitazione principale, nell’ambito di una procedura esecutiva anche nel caso in cui egli abbia ottenuto dal fideiussore il rimborso delle somme anticipate;
- all’atto notarile definitivo di trasferimento della proprietà:
- l’obbligo di consegna della polizza assicurativa indennitaria.
- l’esclusione della revocatoria fallimentare.
Conclusione
La disciplina introdotta dal Decreto Legislativo n. 122 del 2005 risulta dunque essere un valido strumento di tutela per gli acquirenti di immobili da costruire, particolarmente colpiti soprattutto nel caso di fallimento delle imprese costruttrici prima della stipula dell’atto definitivo di vendita.
Questi, per l’effetto dello scioglimento del contratto preliminare su iniziativa del curatore, si trovano in estrema difficoltà a recuperare integralmente le somme versate al promittente venditore, a titolo di caparra o acconto sul prezzo (https://www.gazzettaufficiale.it/eli/gu/2019/02/14/38/so/6/sg/pdf).
L’avvocato immobiliarista assume quindi un ruolo centrale per garantire i diritti degli acquirenti, i quali, anche in caso di problematiche, devono poter fare riferimento ad un professionista che conosca in maniera approfondita come tutelarli.